注文住宅を建築しようと考えている方のなかには、「長期優良住宅」という言葉を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
建てた注文住宅が長期優良住宅に認定されると、さまざまなメリットがあります。
そこで今回は、長期優良住宅とはどのようなものなのかの概要と、メリット・デメリットを紹介します。
注文住宅の建築を検討中で、長期優良住宅に興味のある方はぜひご覧ください。
長期優良住宅とは、国土交通省の定めた基準をクリアした住宅を指し、税金の減額や減税期間の延長などの優遇を受けられます。
長期優良住宅の制度は、長期間住宅に住める社会を目指して作られており、住宅に満足できなくなった場合は解体する、といった概念から脱却することを目的としています。
長期優良住宅は、安全性が高い住宅に対して認定されるため、数十年にわたって安全かつ長期間住めることが特徴です。
将来的に住宅を子どもに引き渡す場合や、災害に備えて耐久性が高い住宅を建築することを考えている場合は、長期優良住宅に認定されるような建築を目指すこともあります。
しかし、長期優良住宅に認定されるには厳しい基準や審査が設けられているので、長期優良住宅の認定を目指す場合は事前に確認しておくことが必要です。
長期優良住宅として認められるためには、下記の認定基準を満たす必要があります。
長期優良住宅の認定基準
長期優良住宅の基準の1つとして、住宅を長期間維持できる劣化対策があります。
建築の基準は、住宅の構造を支える基礎部分や柱などの骨組み部分を、少なくとも100年程度の使用継続ができようにすることです。
たとえば、木造住宅の場合は、床下や小屋裏に点検口を設けることなどが条件です。
長期優良住宅の耐震性は、大地震の際にも大きく崩れることがなく、改修を行えばまた利用ができる程度の損傷で済むような強度であることが基準とされています。
具体的には、耐震等級2であることや品確法に定められる免震建築物であることなどが、該当します。
住宅に長く住むうえで、柱や梁といった構造躯体に比べて耐用年数が短い内装や設備は、清掃や点検、補修、そして更新が簡単にできることが大切です。
そのため、床や壁、天井などを壊さなくても配管の点検交換などを行えるつくりになっていることが、長期優良住宅の基準です。
省エネルギーとは、冬は暖かく夏は涼しくいられるよう、住宅の室温を長く一定に保つことで冷暖房にかかる費用を抑えることです。
長期優良住宅の基準では、冷暖房時の省エネルギー化をはかるために、屋根や床、壁、そして天井などの断熱性能を高くします。
具体的な基準は、平成11年省エネルギー基準という省エネ法に基づく省エネ判断基準相当の性能です。
つまり、住宅性能表示制度の最高等級4を満たす必要があるということです。
また長期優良住宅では、特に熱が伝わるとされる窓や玄関などの開口部の面積割合のほか、結露防止策も定められています。
長期優良住宅の居住環境は、良好な景観とそのほかの地域の居住環境の維持および、居住環境の向上に配慮されたものであることが基準です。
地区計画や景観計画などの区域内に住宅がある場合には、その地域で決められたルールに則り、街並みに調和することが前提として求められます。
たとえば、東京都の場合は「水や緑と調和した潤いのある住宅地の形成」や「都心部を中心とする風格のある景観の形成」などが、方針として決められています。
長期優良住宅の水準を満たすためには、住戸面積が戸建住宅で75平米以上の面積を有することが定められています。
基本的には、1つのフロアの床面積が40平米以上であることが条件です。
住戸面積は安全性や内装、そして設備の変更などの観点から、住戸面積に余裕があるかどうかが重視されています。
建築時から将来を見すえた定期的な点検や補修など、計画がされている必要があります。
長期優良住宅では、構造耐力上で主要な部分や雨水の侵入を防止する部分、給排水設備など点検の時期と内容が定められています。
そのため、定期的な点検の計画がつくられているかどうかも長期優良住宅の認定基準です。
長期優良住宅には多くの認定基準が設けられており、そのすべてをクリアすることは大変だと感じられるかもしれません。
しかし、認定基準をクリアできれば以下のようなメリットを得ることができます。
長期優良住宅の大きなメリットは「フラット35S」という、長期固定金利の住宅ローンを組む場合、住宅ローンの金利が優遇される点です。
もし、長期優良住宅に認定されてフラット35Sの対象であり借入額3,000万円（融資率9割以下）、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なし、借入金利年1.50％の場合、当初10年間で年0.25%が引き下げられ、1.25％の借入金利となるプランAが適用されます。
参考：https://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html
さらに、売却時に購入者にローンを引き継げる「フラット50」を組むことも可能です。
長期優良住宅のメリットとして、2025年末までに入居した場合、住宅ローンの控除を最大で13年間受けられることが挙げられます。
対象となる住宅ローンの限度額は長期優良住宅では5,000万円と、一般の住宅よりも約2,000万円高いです。
たとえば、上限まで住宅ローンを借りてそれぞれ10年間で返済した場合、長期優良住宅と一般住宅では最大で182万円の差額があります。
新築の長期優良住宅を建築する場合、固定資産税が2分の1に減税される期間が延長されます。
減税期間は、一般の住宅の戸建で3年間である一方、長期優良住宅の減税期間は5年間です。
ただし、住宅面積が50～280平米以下であることと、居住部分の床面積が全体の2分の1以上でなければならないなどの規定があります。
詳しい条件は、自治体の窓口に確認しておきましょう。
長期優良住宅の認定基準の1つに耐震性があり、耐震等級2以上を満たすことで優遇措置が受けられるというメリットがあります。
そのため長期優良住宅は、地震保険料の割引対象です。
基本的に耐震等級2の割引率は20％ですが、住宅によっては30％の割引がされます。
長期優良住宅は「所有権保存登記」や「所有権移転登記」にかかれば、登録免許税の税率が引き下げられるというメリットもあります。
一般の戸建住宅の場合は、保存登記の税率が0.15％で、移転登記の税率の場合は0.3％引き下げられます。
一方、長期優良住宅では保存登記が0.1％で、移転登記は0.2％とそれぞれ減税措置を受けることが可能です。
たとえば一般の住宅の評価額が3,000万円の場合、保存登記にかかる登録免許税は3,000万円×0.15％で、4万5,000円です。
長期優良住宅は3,000万円×0.1％=3万円のため、一般の住宅の登録免許税と比較すると税率が引き下げられていることがわかります。
長期優良住宅には節税や減税期間の延長などメリットが多いですが、一方でデメリットもあります。
以下に、長期優良住宅のデメリットを4つまとめました。
長期優良住宅の建築に着工するためには、通常の住宅よりも1週間～1か月、場合によってはそれ以上の時間がかかることもあります。
なぜなら、所管行政庁という建築確認申請を行う公共団体による、長期優良住宅の認定をもらってからでないと着工が不可能なためです。
所管行政庁の審査を短くするように促すことはできませんが、申請書類の作成や手続きなどをスムーズに進めることで、着工までの時間を短縮することが可能です。
長期優良住宅の建築経験が豊富な住宅建築会社は、申請や審査をスムーズに進めてくれる傾向があるため、住宅建築会社を事前に調べておきましょう。
長期優良住宅の厳しい基準を満たすためには、グレードが高い構造部材や住宅設備を選択することが必要です。
グレードの高い構造部材や住宅設備は価格が高いため、一般的な住宅と比べると建築コストは割高になる傾向があります。
しかし、グレードの高い構造部材や住宅設備を兼ね備えていれば、もし自然災害にあったとしても、補修を行うことで住み続けられるというメリットもあります。
長期優良住宅の制度を申請する際、多くの書類が必要です。
そのため、書類の作成や代行申請に別途費用がかかります。
申請費用の各種目安は以下です。
申請費用の目安
なお、依頼先によっては、上記以外にも代行申請料というものが加わるケースもあります。
長期優良住宅制度の認定を受けるためには、申請の際に維持保全計画というものを立てて、建築後はその計画を適切に実施する必要があります。
さらに、大きな台風や地震のあとには臨時点検の実施も取り決められています。
維持保全のための点検や補修は、主に床下にもぐったり屋根にのぼったりしなければならないため、家を建築した建築会社に依頼をして点検や補修を実施するケースが多いです。
つまり、維持保全計画を実施するためには、定期的に建築会社への点検依頼や実施記録の作成と保存を行う手間がかかります。
ただし、実施記録は所轄行政庁などに提出する義務はありません。
所轄行政庁に求められた際に報告すれば問題はないのですが、もし適切な実施がなされていないと判断された場合、認定が取り消される可能性が高いです。
いかがでしたでしょうか。
長期優良住宅は、住宅の構造や耐久性、面積などが一定の基準をクリアした際に、国土交通省から認定される住宅のことです。
審査は厳しいですが、認定されることで固定資産税や登録免許税、そして不動産取得税などの税金を控除や軽減させることが可能です。
アエラホームの注文住宅では、お客様のニーズにあわせて建築します。
長期優良住宅に認定されるための高いノウハウや技術力もあるため、長期優良住宅に認定される注文住宅を建てたいと考えている方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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