注文住宅の購入に必要なローンの仕組みとつなぎ融資の関係

注文住宅のローンに深い関わりのあるつなぎ融資とは

つなぎ融資とは、家の引き渡し時にローンが実行されるまでの期間にかかる手付金や着工金などの費用を支払うための融資のことです。
基本的に、家の建築工事が終了して引き渡されることにより住宅ローンが実行されます。
そのため、引き渡しまでにかかる諸費用は住宅ローン以外から調達する必要があります。
住宅ローンが実行されるまでに支払いが必要な費用

• 土地代
• 建築業者と契約の締結時にかかる手付金（工事代の10％程度）
• 建築工事を始める前に必要な着工金（工事代の30％程度）
• 上棟という作業後に支払う中間金（工事代の30％程度）

上記のように、引き渡しまでにかかる費用には、建築工事費用の総額の70%近い金額が必要です。
このように一時的ではありますが、多額のお金を工面しなくてはならないときに使える融資となります。

注文住宅の購入につなぎ融資は不要？

注文住宅を建てる際につなぎ融資は不要なのでしょうか？
結論から申し上げますと、注文住宅の購入では必ずつなぎ融資を使わなければいけないというわけではなく、分割融資という方法もあります。
分割融資は、購入する土地を担保にして受ける融資のことで、住宅ローンの金利と同じ利率で受けられることが特徴です。
この2つはそれぞれ特徴が違っており、以下に記載している内容が分割融資とつなぎ融資と異なる主な点です。
分割融資がつなぎ融資と異なる点

• 融資を受けられるタイミングが限られている
• 住宅ローンと1つにまとめられる
• 金利が低い

分割融資は、購入予定の土地と依頼する建築業者が決まっていないと融資を利用できません。
しかし、融資の審査に通過することで融資の金額分と住宅ローンと１つにまとめられるため、金利は変わらずに返済できるという仕組みです。
このようにつなぎ融資が不要の注文住宅の購入方法もありますが、分割融資を受けるためにはいくつかの条件もあります。
そのため、自身の注文住宅の建築スケジュールに合う融資方法選びましょう。

注文住宅で利用するローンの流れを状況別に解説

一般的に新築戸建てやマンションなどは、土地代と工事代を含めた１つの商品として売られています。
一方で注文住宅を購入する際は、費用の支払いが土地代と工事代で分かれているので、それぞれにローンを組む必要があります。
注文住宅のローンは、主に3通りに分かれます。
それぞれ説明していきます。

ケース①工事代のみにローンを組む場合

1つ目はすでに土地を所有している方が注文住宅を作るときに、建築工事のみにかかる費用でローンを組む場合です。
ローンを組む際は、どの業者に建築を依頼するかを決め工事にかかる費用の概算や見積書を出します。
それらをもとに金融機関の審査を受けましょう。
審査が通れば建築完了後の家の引き渡しと同時にローンが実行されるので、それまでにかかった工事代の返済に充てます。
なお工事の費用には、建築会社との契約で支払う手付金や、建築工事を始めるときに支払う着工金、工事開始から完了までの間に支払う中間金などがかかります。
基本的に、これらの費用はつなぎ融資や分割融資を利用して支払います。

ケース②ローンを組む際に土地の購入価格と建築費をまとめる場合

注文住宅のローンでは土地代と家の工事代を1つにまとめることもでき、その場合ローンに関する手続きは1回で終わります。
ローンの流れとしては、土地代と工事代のそれぞれの概算を出し、それをもとに金融機関で審査の手続きをします。
審査に通れば家の引き渡し時にローンが実行されるので、それまでにかかった土地代と工事代を返済するという流れになります。

ケース③土地の購入価格と建築費のそれぞれでローンを組む場合

土地の購入価格と建築費を1つにまとめない場合、住宅ローンに関する手続きは2回に分けて行うことになります。
1つにまとめるときとの違いは、土地代に先行融資を受けられるため一時的な負担額が減る点と、建築業者選びを余裕もって行える点です。
土地の購入価格と建築費用をまとめて支払う場合、この両方にかかる手付金や着工金を一時的に用意することになります。
一方で、ローンを2回に分けると必要な費用も２つに分かれるので、一時的に抱える負債額が減少します。
しかし、ローンにかかる手間や手数料は2倍になるので注意しましょう。

注文住宅の購入で住宅ローンを利用するときの3つの注意点

最後に、注文住宅の購入で住宅ローンを使うと際に注意しておきたいポイントを3点紹介します。

注意点①金融機関ごとに融資の条件が異なる

1つ目の注意点は、利用する金融機関によって融資の条件が異なるという点です。
特に分割融資は取り扱っていないところもあるので、住宅ローンを受ける際はどの金融機関を利用するかをしっかり考えましょう。

注意点②住宅ローンの金利は変動する

2つ目の注意点は、金利は変動する可能性があるという点です。
住宅ローンの金利は景気や物価、為替などの多くの変動要因があります。
たとえば投資活動や消費活動が積極的になると、景気が良くなりお金の流通量が増え、金利が高くなってもお金を借りる人が増えるので金利が高くなります。
一方で景気が悪くなると、これらの活動が消極的になりお金の流通量が減り、金利が高いとお金を借りる人がいなくなってしまうので、結果として金利が下がります。
景気によって金利は左右されるので、住宅ローンを組む際は金利が変動する可能性があることは事前に知っておいた上で住宅ローンを受けることが大切です。

注意点③利息や諸費用を含めた総額を把握しておく

注文住宅でローンを組むと、手続きが増え複雑になりがちなので費用の総額が把握しにくくなる可能性があります。
土地代や工事代だけでなく、手数料や利息の支払いなども考慮した資金計画を立てるようにしましょう。

ローンの組み方によっては注文住宅でもつなぎ融資は必要ない

いかがでしたでしょうか。
住宅ローンが実行されるまでに多くの支払いがある注文住宅ですが、つなぎ融資が不要な場合もあります。
注文住宅の購入で必要となるローンの仕組みは複雑になるケースもあるので、きちんと理解しておきましょう。
また、各金融機関によって住宅ローンを利用する際の条件が大きく変わります。
注文住宅を建てる際は、土地探しと業者探しと一緒に、どの金融機関を利用するかを決めておくことがおすすめです。
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