土地あり注文住宅の費用相場と自己資金準備のポイント

土地を所有している方が注文住宅を建てる場合、土地代は不要です。しかし、建築費は地域や住宅の仕様によって大きく変動します。ここでは、土地あり注文住宅の建築費相場と、自己資金準備のポイントについて解説します。

全国の平均建築費用と地域差

注文住宅の建築費の平均は、エリアによって異なります。
住宅金融支援機構のデータから、土地ありの注文住宅の建築費の全国平均と、主な都道府県別の平均額を紹介しましょう。

＜土地ありの注文住宅の建築費の平均額＞

建築費にも地域差がある

住宅金融支援機構のデータによると、土地あり注文住宅の建築費全国平均は約3,861万円です。しかし、地域によって建築費には大きな差があるはご存じでしょうか。
たとえば、東京都は約4,625万円、愛媛県は約3,425万円と、1,000万円以上の差が見られるのです。
理由として、地域ごとの人件費や建材輸送コストや、気候に応じた建築仕様の違いなどが影響していると考えられます。

自己資金と住宅ローンの割合

建築費全体に対する自己資金と住宅ローンの割合を、先ほどの住宅金融支援機構のデータの全国平均の資金の内訳から見てみましょう。

一般的に、頭金は建築費の20％程度、諸費用は建築費の5〜10％程度が目安とされています。たとえば、建築費が3,000万円の場合、頭金600万円、諸費用150万円〜300万円、合計750万円〜900万円程度の自己資金が必要になります。

自己資金準備のポイント

自己資金を多く用意できるほど、住宅ローンの返済負担を軽減できます。自己資金をしっかり準備し、無理のない資金計画を立てることが大切です。
自己資金準備のポイントを確認しておきましょう。

土地ありで家を建てる場合の費用の内訳

土地を所有している状態で注文住宅を建てる場合、費用は主に「本体工事費」「別途工事費」「諸費用」の3つに分けられます。それぞれの費用項目と支払いタイミングを把握し、余裕のある資金計画を立てましょう。

本体工事費

本体工事費は、住宅の基礎工事から完成までにかかる主要な費用です。建築費全体の70～80％を占め、工事の進捗に応じて分割で支払われます。住宅ローンのつなぎ融資を利用するケースも。
まずは、主な工事内容について確認しておきましょう。

本体工事費の支払いのタイミング

本体工事費は、一般的に工事進捗の過程のなかで、いくつかのタイミングで支払いが発生します。

＜本体工事の支払いのタイミング＞

別途工事費

別途工事費は、建物本体以外にかかる工事費用で、建築費全体の15～20％を占めます。見積書では本体工事費と区別して記載されるのが一般的です。ただし、別途工事費の扱いは建築会社によって異なるため、事前に確認が必要になるでしょう。
別途工事費は住宅ローンに組み入れることができ、つなぎ融資も利用できます。

別途工事費の支払い方法と支払いタイミング

別途工事費の支払い方法には、建築会社による一括清算と、施主による個別清算があります。それぞれの支払いタイミングも確認しておきましょう。

＜別途工事費の支払い方法ごとの支払いタイミング＞

諸費用

諸費用は建築費以外にかかる費用で、建築費の5～10％が目安です。
諸費用はその都度、原則として現金での支払いが必要となります。主な費用と支払いタイミングも知っておきましょう。

＜諸費用の種類と発生するタイミング＞

土地あり注文住宅の予算設定から引き渡しまで8ステップ

土地を所有している状態で注文住宅を建てる場合、予算設定から引き渡しまで、どのような手順で進めれば良いのでしょうか？土地あり注文住宅は、土地購入費が不要な分、建築費に予算を集中できます。
しかし、予算設定や施工会社選びは慎重に行う必要があるでしょう。この記事を参考に、スムーズな家づくりを進めてください。
ここでは、8つのステップに分けて解説します。

【1】予算設定

土地ありで注文住宅を建てる場合、土地購入費は不要ですが、予算設定は慎重に行いましょう。自己資金は建築費の25％程度を確保し、予備費も見込んでください。
具体的には、用意できる自己資金から逆算して建築費を決定します。たとえば、自己資金が600万円であれば、建築費は2,400万円程度が適切な予算と考えられます。

【2】施工会社選定

注文住宅における施工会社選びは、家づくりの成否を左右する重要な要素です。以下の点を考慮して選びましょう。

＜注文住宅を建てる場合の施工会社選定のポイント＞

【3】家のプラン決定

施工会社と相談しながら、家族構成やライフスタイルに合った住宅プランを決定します。間取りやデザインだけでなく、将来的な家族構成の変化も考慮しましょう。

【4】住宅ローン事前審査

住宅ローンを利用する場合は、事前に金融機関で事前審査を受けましょう。借入可能額や金利タイプなどを把握できます。

【5】工事請負契約

住宅プランと資金計画が確定したら、施工会社と工事請負契約を締結します。契約内容をしっかりと確認しましょう。

【6】住宅ローン本審査

工事請負契約締結後、金融機関で住宅ローン本審査を受けます。審査に通れば、融資が実行されます。

【7】着工

住宅ローン融資が実行されたら、いよいよ着工です。工事期間中は、現場の進捗状況を定期的に確認しましょう。

【8】引き渡し

建物が完成したら、施工会社による最終確認を行い、引き渡しとなります。引き渡し後も、定期的なメンテナンスを行いましょう。

知っておきたい！注文住宅の費用を抑えるポイント

せっかくのマイホーム、こだわりを詰め込みたい気持ちは誰しもが抱くもの…。
しかし、注文住宅では予算との兼ね合いも重要になってきます。そこで、無理なく費用を抑えつつ、質の高い家づくりを実現するためのポイントを3つご紹介します。

希望条件に優先順位を付ける

家づくりの費用を抑えるためには、希望条件に優先順位をつける必要があるでしょう。
注文住宅ですべての要望を叶えようとすると、どうしても予算オーバーになりがちです。優先順位を決めることで、本当に重要な部分に予算を集中できます。
たとえば、「断熱性能」「収納力」「デザイン性」のうち、断熱性能を最優先にすると決めれば、収納は既製品で対応したり、外観は必要最小限のデザインに抑えたりといった具体的な判断ができます。
希望条件の優先順位を正しく設定すれば、費用対効果だけでなく満足度も高い家づくりを実現できるはずです。

シンプルなデザインと間取りを選ぶ

シンプルなデザインと間取りの採用は、家づくりの費用を大幅に削減する有効な手段です。複雑な形状や余計な仕切りは、材料費や施工工数を増やし、全体のコストを押し上げてしまいます。
たとえば、総二階建ての直線的な外観に、仕切りの少ないオープンなレイアウトを採用し、延べ床面積を必要最低限に抑える方法が考えられるでしょう。また、窓やドアの数と配置を見直したり、キッチン、バスルーム、トイレなどの水回りを隣接配置したりすることで、配管工事の手間や資材費を節約できます。工夫により、効率的で経済的なマイホームに近づけることができるのです。

標準仕様が充実した施工会社を選ぶ

家づくりの費用を抑えるには、標準仕様が充実した施工会社を選ぶことが近道です。標準仕様が充実していれば、後からオプションを追加する必要がなく、余分な費用が発生しにくくなります。
具体的には、エコキュートのような省エネ設備が初期仕様で確保できれば、建築費を抑えながら快適な住まいが手に入るはず。標準仕様で高性能な設備を採用している施工会社を選ぶと、予算内で希望する家づくりができるでしょう。

相続・贈与された土地に家を建てる際の注意点

土地ありで家を建てる人の中には、親や祖父母から土地をもらったケースも多いでしょう。住宅用の土地の相続や贈与の注意点を解説します。

土地を相続したら相続登記が必要

相続した土地に家を建てる場合、まず相続登記が必要です。2024年4月1日以降、相続により取得した不動産は、相続開始または遺産分割成立の日から3年以内に必ず相続登記をしなければならなくなりました。

相続登記は、住宅ローンを組む際にも不可欠です。金融機関はローンの担保として土地に抵当権を設定しますが、相続登記をしていない土地には抵当権を設定できません。そのため、相続登記がすんでいないと住宅ローンの契約ができないのです。

相続が発生したら必要な書類を早急に揃え、登記手続きを速やかに進めましょう。

相続税がかかる場合

土地を相続した場合、相続財産の合計額が基礎控除を超えると相続税がかかります。基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算します。たとえば、相続人が2人の場合、基礎控除額は4,200万円です。

相続税がかかるケースでも相続した土地が被相続人（亡くなった人）の自宅の敷地だった場合、「小規模宅地等の特例」が適用できます。この特例により、330㎡までの土地について評価額を80％減額できます。たとえば、評価額3,000万円の土地であれば、特例適用後は240万円として計算されるのです。

生前贈与を受けた場合

親や祖父母から土地を生前贈与してもらう場合、贈与税がかかります。贈与税には、暦年課税と相続時精算課税の2つの制度があり、贈与者（親など）と受贈者（子や孫）の間で使い分けられます。

暦年課税

暦年課税制度では、年間110万円までの贈与であれば非課税となります。暦年課税では複数年に分けた贈与によって、税負担を抑えることができます。ただし、相続開始前7年以内の贈与はなかったものとされ、相続財産に含めて相続税を計算する点に注意が必要です。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は60歳以上の親から18歳以上の子や孫への贈与に適用され、最大2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です。2024年1月からは年間110万円の基礎控除も利用できるようになりました。

贈与者が亡くなった場合、その贈与財産は相続財産となり、あらためて相続税が計算されます。このとき、すでに納めた贈与税は相続税から差し引かれます。

一度相続時精算課税制度を選択すると暦年課税に戻れず、小規模宅地等の特例も使えなくなる点に注意が必要です。

家を建てるにあたっての土地の状況確認

相続した土地に家を建てる際には、その土地が住宅を建てるための条件を満たしているかの確認が必要です。確認すべき項目には、主に以下のような法令上の制限事項と敷地状況があります。

＜もらった土地に家を建てられるかのチェックポイント＞

地目変更が必要な場合にどうすればいいか

相続や贈与で譲り受けた土地が農地の場合、家を建てる前に「農地転用」の手続きが必要です。農地転用とは、農地を宅地などに変更して利用する制度です。許可が下りるまでには一定の期間がかかるため、早めに準備を進めましょう。農地転用の手続きの一般的な流れは、以下のとおりです。

建築費だけじゃない！ランニングコストも考慮した家づくり

土地ありで家を建てる場合、建築費に注目しがちですが、住み始めてからのランニングコストも重要な要素です。建築費を抑えれば住宅ローンの返済負担軽減に繋がりますが、光熱費などのランニングコストも考慮に入れる必要があります。
省エネ性能の高い住宅は、光熱費を削減できるだけでなく、国や自治体の補助金制度、住宅ローン金利の優遇措置などを受けられる場合があるのです。

たとえば、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）住宅は、断熱性能や省エネ設備を導入することで、年間の一次エネルギー消費量の実質ゼロを目指した住宅です。ZEH住宅には、国や自治体から補助金が交付される制度があります。
また、長期優良住宅も、省エネ性能や耐震性能などに優れた住宅として認定されると、住宅ローン金利の優遇措置を受けられます。
建築会社を選ぶ際には、省エネ性能について詳しく説明を受け、比較して検討する時間が大切です。将来的なランニングコストも考慮した上で、最適な住宅を選びましょう。