【全体像】土地を買って家を建てる流れ全10STEPと期間の目安

土地を買って家を建てる際の流れを解説しましょう。 わかりやすく一覧表に全10STEPと期間の目安をまとめました。以降で、それぞれのタイミングで注意すべきポイントを解説します。ぜひあわせてご確認ください。

＜土地を買って家を建てる全10STEP＞

※期間の目安は一般的なケースであり、個別の事情により前後する場合があります。

STEP1～3：準備から土地契約まで

STEP1から3は、家を建てるための下準備のフェーズです。実はここが家づくりの成功を左右する重要なタイミング。下準備が不十分だと予算オーバーや理想の空間が実現できなくなる恐れがあります。
準備から土地契約までの期間は3〜6カ月が目安。下記ポイントをもとに着実に準備を進めていきましょう。

STEP4～7：住宅ローンと建築契約

住宅ローンの事前審査から建築確認申請までの期間は、通常3～5カ月程度です。ただし、土地の状況や設計の複雑さ、ハウスメーカーの繁忙期などにより期間は変動します。
事前審査で借入可能額を把握し、ハウスメーカーとの建築工事請負契約へ進む流れです。その後契約前に作成した間取り図をもとに、間取りの最終調整や設備機器、内装の仕様などを決めて詳細設計を進めます。詳細設計が終わると建築確認申請へと進むのです。
このタイミングでは以下のポイントについてチェックを行ってください。

＜住宅ローンと建築契約でのチェックポイント＞

STEP8～10：着工から入居まで

住宅ローン本審査から入居までは、一般的に5～8カ月程度かかります。建物の規模や構造、天候、繁忙期などにより期間は変動しますが、着工から完成まで約4～6カ月が標準的な工期です。
工事が始まると、ハウスメーカーの現場監督が工事の進捗管理や、出来栄えのチェックなどを行います。建主も工事中の検査に立ち会いをお願いされるケースがあります。どのようなチェックを行うかを理解していると立ち会い時に役立つので、把握しておくとよいでしょう。

工事中に施主として関わりたいチェックポイント

家づくりの工事が始まったら、施主として現場の進捗に関心を持つのが大切です。すべてを厳密に検査する必要はありませんが、どのタイミングでどのような工事が進んでいるかを知っておくと安心でしょう。

＜工事中のチェックポイント＞

施主としての関わり方

専門的な検査は施工会社や第三者機関に任せますが、施主として現場に足を運び、進捗を確認する姿勢が大切です。
不明な点があれば現場監督に質問したり、完成後に見えなくなる基礎の配筋や構造金物などは、施工写真を提供してもらうよう依頼するのも良い方法です。

【費用・総額】一体いくらかかる？土地＋建物のリアルな総費用と住宅ローン

土地を購入して注文住宅を建てる際、多くの方が土地代と建物代だけで予算を考えがちです。しかし実際にはそれ以外にも、さまざまな費用が発生します。ここからは、見落としがちな諸費用を含めた総費用の全体像と、年収に応じた現実的な資金計画の立て方をくわしく解説します。

土地代と建物代だけじゃない！見落としがちな「諸費用」の全て

注文住宅の総費用は、大きく分けて土地代、建物本体工事費、そして諸費用の3つで構成されます。諸費用は一般的に総額の10～12％程度が必要となるでしょう。
つまり4000万円の土地と建物を購入する場合、400～480万円の諸費用が別途必要になる計算です。

年収500万円・700万円の資金計画シミュレーション

実際の年収例を用いて、現実的な資金計画をみていきましょう。住宅ローンの年間借入可能額は、一般的に年収の25%程度が上限とされています。より具体的に資金計画をイメージできるように、年収500万円と700万円のケースに分けてシミュレーションしました。

年収500万円の資金計画シミュレーション

年収500万円の場合、借入可能額は2500～3500万円程度が目安です。年間返済額は年収の25％以内、月々約10万円以内に抑えるとよいでしょう。
具体的な資金計画例として、土地1350万円、建物1800万円、諸費用350万円の総額3500万円のケースを考えます。自己資金を諸費用分の350万円を用意し、3150万円を35年ローン（金利1.5％、元利均等方式）で借りると、月々の返済額は約9.6万円です。この条件での年間返済額は年収の約23％で、やや高めですが許容範囲内といえます。

＜年収別 資金計画シミュレーション＞

年収700万円の資金計画シミュレーション

年収700万円では、借入可能額の目安は3500～4500万円程度が適切です。月々の返済額は約14万円以内が理想的です。

具体的な資金計画例として、土地1800万円、建物2700万円、諸費用500万円の総額5000万円のケースを考えます。自己資金500万円を用意し、4500万円を35年ローン（金利1.5％、元利均等方式）で借りると、月々の返済額は約13.7万円です。

【最難関】「つなぎ融資」とは？土地先行の住宅ローンを専門家が徹底解説

土地を買って家を建てる際に問題になるのが、住宅ローン実行前の支払いです。住宅ローンは原則として建物完成後にしか実行されません。しかし、土地代金や建築費の一部は着工金や中間金として完成前に支払う必要があります。土地代や着工金などの費用について住宅ローン実行まで借りられるのが、つなぎ融資なのです。

つなぎ融資は、住宅ローン実行までの期間限定で利用する短期融資です。住宅ローンと同じ金融機関で申し込むのが一般的で、住宅ローンの承認が前提となります。融資期間は通常6カ月～1年程度で、建物完成後に住宅ローンで一括返済する仕組みです。
金利相場は、2～4%程度と一般の住宅ローンより高めです。
メリットとしては、少ない自己資金でも注文住宅の建築が可能になる点、支払いタイミングにあわせて必要な分だけ借りられる点が挙げられます。
一方、デメリットとして、金利が住宅ローンより高い点、利息は一括前払いが多い点、10万円程度の手数料がかかる場合がある点に注意が必要です。

【後悔しないために】土地探しとハウスメーカー選び「どっちが先？」問題

土地とハウスメーカー探しのタイミングは同時進行が基本です。ただ、あえて順番をつけるなら「ハウスメーカー選びをやや先行」させるのをおすすめします。
なぜなら、土地と建物は切っても切り離せない関係にあり、トータルで考えなければ必ず後悔するでしょう。

＜結論＞同時進行、もしくは「ハウスメーカー探し」を少し先行させるのが正解

土地を買って家を建てる際は同時進行、もしくはハウスメーカー探しを先行させるべきです。なぜなら理想の家づくりができなくなる可能性があるのです。
土地を購入する際、売主に購入意思を伝え、1〜2週間程度は押さえられる場合があります。法的拘束力はないものの、不動産業界では一般的な慣習となっています。

土地探しを先行していると、1〜2週間の限られた期間内に建築会社を決めなければなりません。予算内で、理想の住まいを実現してくれそうな建築会社に出会うのは至難の業でしょう。
焦って売買契約をしてしまうと、実際に建築会社に相談した際に家が建てられなかったり、間取りに制約ができてしまったりなどの問題が起きかねません。
家づくりをスムーズに進めるには、ハウスメーカーをある程度決めておき、土地購入前に確認してもらうのが安心です。

【宅建士が教える】資産価値が落ちやすい「買ってはいけない土地」の見極め方

土地選びは、単に今の生活だけでなく、将来の資産価値も考慮する必要があります。資産価値が落ちやすい土地は大きく分けて法律上の制限、物理的な問題、環境問題があるタイプに分けられます。土地は現地をできるだけ確認し、問題点を洗い出しましょう。

＜買ってはいけない土地＞

【建築士が教える】土地の価値を120%引き出すプランニングのコツ

先ほどの表に挙げた「旗竿地」や「狭小地」ですが、絶対に手を出してはいけないとは言いません。悪条件の土地であっても、設計次第で課題を解決できるケースは多々あるのです。

アエラホームの事例には、廊下を極限まで削り各部屋の広さを確保した24坪の2階建て住宅があります。各所に収納スペースを用意した上で、3帖のウォークインクローゼットや7帖の小屋裏収納を設け、狭小地で諦めがちな収納空間の確保にも成功しました。土地の本来持つ価値を最大化するには、入念な現地調査と設計者の経験値が不可欠です。

【アエラホーム ERABERU】 プランNo.C1-204

【2026年以降の未来予測】これからの家づくりで知っておくべきこと

住宅建築は人生最大の買い物だからこそ、目先の状況だけでなく、5年後、10年後の社会変化を見据えた判断が大切です。法改正や市場動向、社会情勢の変化が、家を建てる人にどのような影響を与えるのかを解説します。

土地価格と建築費の動向。今が買い時？

2025年現在、建築費は過去10年で最も高い水準で推移しています。2009年を基準とすると木造建築工事費は1.4倍まで上昇しており、拡大傾向にあります。
最も深刻なのは人件費の上昇でしょう。建設業界の人手不足は構造的な問題となっており、2024年4月からの働き方改革による時間外労働の上限規制導入により、さらに労働力不足が深刻化しています。建設業労務単価の指標となる公共工事設計労務単価は、2021年から現在に至るまで約23%引き上げられました。

対して土地価格は、エリアによって明確な二極化が顕著です。国土交通省発表の令和7年度地価公示によると、三大都市圏は4年連続で地価が上昇しており、上昇幅も拡大しています。一方、札幌市、仙台市、広島市、福岡市を除く地方圏は上昇幅が縮小しました。
昨今の金利上昇や建築費の上昇を考えると、上昇が落ち着いている郊外は家の買い時といえるでしょう。

2025年「省エネ基準義務化」で家の価値が変わる

2025年4月から、全ての新築住宅に省エネ基準適合が義務化されました。簡単に解説すると、現在の省エネ住宅が最低基準に定められたのです。
さらに重要なのは、2030年にはより厳しいZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準への基準引き上げが予定されている点です。将来、省エネ基準（等級4）で建てられた家が住宅ローン控除などの対象から外される可能性があり、資産価値が低下する恐れもあります。
つまり、これからの家づくりはデザイン性や耐震性だけでなく、省エネ性能にも予算をかける必要があるのです。

リモートワーク定着で変わる、新しい土地選びの基準

コロナ禍を経て、リモートワークは一時的な現象ではなく、恒久的な働き方として定着しました。2024年に実施された国土交通省の調査によると、雇用型就業者のうちテレワークを実施している人の割合は、令和3年度以降減少であるものの、直近1年間にテレワークを実施している人のうち約80％は2026年以降もテレワーク継続意向を示しています。

家で長時間過ごすリモートワーカーにとって、土地選びの基準も従来とは大きく変わってきました。たとえば、在宅時間の増加に伴う「住みやすさ」と、仕事のための「ワークスペースの確保」という2つのニーズを重視して平屋を選ぶ人が増え、広い土地の需要も高まってきました。またWeb会議や会社のサーバー接続のために通信環境が良いエリアを選ぶ人もみられます。

これらの新しい価値基準を総合的に判断し、自分たちのライフスタイルに最適な土地を選ぶことが、現代における家づくりの成功の鍵です。一般的な価値観にとらわれず、自分たちの暮らし方を軸に、柔軟な発想での土地選びが重要です。

複雑な家づくりは「土地と建物のプロ」に任せるのが成功の鍵

土地探しから家づくりまでの流れ、費用、注意点をくわしく解説しました。チェックリストを見て「大変だ」と感じた方も多いでしょう。
そう感じるのも無理はありません。土地を買って家を建てる決断は、人生で最も複雑で重要な選択の一つ。法律、建築、資金計画などの専門知識が求められるのです。
あなたがすべてを理解し、一人で判断する必要はありません。大切なのは、信頼できるプロのパートナーをみつける点です。

後悔しない家づくりのための最終チェックリスト

これまで解説してきた「流れ」「費用」「土地選び」の重要ポイントを、このチェックリストで最終確認をしてください。
もしも確認できていない項目があれば、それが今あなたが重点的に準備すべきポイントです。不安な点は専門家に相談しながら、ひとつずつクリアしていきましょう。

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