押さえておきたい！省エネ住宅が受けられる優遇制度

国は省エネ住宅の普及を促進するため、一定の基準を満たす住宅を取得する方に向けて、さまざまな優遇制度を用意しています。これらの制度を有効活用することで、省エネ住宅を建てる際の経済的な負担を軽減できるでしょう。

＜省エネ住宅の主な優遇制度＞

住宅ローン減税とは？省エネ性能で変わる控除額

マイホームの取得を検討する際、住宅ローン減税は経済的な負担を軽減する重要な制度です。2024年以降に建築確認を受けた新築住宅で住宅ローン減税を受けるには、省エネ基準への適合が必須条件となりました。

住宅ローン減税とは支払った税金が戻ってくる制度

住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を取得した人が一定の条件を満たすと、ローン残高に応じて支払った所得税が戻ってくる制度です。
所得控除とは異なり、税額控除なので支払った税金が直接戻ってくる点が特徴です。控除額が所得税額を上回った場合は、翌年の住民税からも一部控除が受けられます。
住宅ローン減税の内容は国の経済政策や社会政策といった複合的な観点から検討され、決定されます。
現在決まっている内容は、2025年12月入居分まで。2026年以降も制度が継続されるか、継続された場合の内容などについては現時点では未定となっています。

減税額と減税期間

現在の住宅ローン減税では、毎年の住宅ローン残高の0.7％（控除率）が最大13年間所得税から控除されます。ただし、控除額（減税額）には住宅の性能ごとに、上限額が定められています。

＜住宅の性能ごとの減税額の上限（2025年入居の新築住宅の場合）＞

住宅ローン減税を受けられる省エネ住宅の種類

住宅ローン減税では、住宅の省エネ性能によって住宅が分類されています。それぞれの住宅の種類と主な要件を確認しておきましょう。

＜住宅ローン減税を受けられる省エネ住宅の種類＞

住宅ローン減税を受けられる条件をチェック

新築住宅で住宅ローン控除を受けるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。
要件について確認しておきましょう。

住宅ローン減税額の計算とシミュレーション

住宅ローン減税が適用されるといくら税金が戻ってくるかの計算方法と、一例を紹介します。

住宅ローン減税の計算方法

住宅ローン減税で戻ってくる金額を算出するための計算式を、確認しておきましょう。
ただし、いくつか注意すべき点があります。

・除額には、住宅の種類ごとに上限額があります。
・実際の控除額は、その年の所得税額が上限となります。
・所得税から控除しきれない額は、翌年度の住民税から控除されます（上限9.75万円）

住宅ローン減税のシミュレーション

具体的な例で、住宅ローン減税額をシミュレーションしてみましょう。

計算結果では、控除可能額は、3,000万円 × 0.7% ＝ 21万円です。これは、年間最大控除額31.5万円（長期優良住宅）以内なので、問題ありません。
しかし、控除前の所得税額は10万円なので、11万円が控除しきれません。この11万円は、翌年度の住民税から控除されますが、住民税からの控除の上限は9.75万円なので、全額は控除されません。
結果は次のようになります。

・所得税からの控除額：10万円
・住民税からの控除額：9.75万円

このように、住宅ローン減税は、住宅の省エネ性能や所得税額によって、控除額が大きく変わる可能性があります。
事前にしっかりとシミュレーションを行い、資金計画を立てることが重要です。

住宅ローン減税の手続き

住宅ローン減税の適用を受けるには、確定申告が必要です。会社員・公務員といった給与所得者であれば、2年目以降は勤務先の年末調整で手続きできます。

1年目の確定申告と必要書類

住宅ローン減税を受けるには、まず入居した年の翌年に確定申告をする必要があります。確定申告の受付期間は原則として2月16日から3月15日までの1ヵ月間ですが、住宅ローン減税の還付申告についてはそれ以前でも受け付けています。

＜確定申告で住宅ローン減税を受ける場合の必要書類（1年目）＞

住宅ローン減税2年目以降の手続き

住宅ローン減税を受けるための手続きは、2年目以降は簡単になります。給与所得者であれば、年末調整での手続きが可能です。個人事業主などで確定申告が必要な人も必要書類が少なくなるため、申告の負担は軽減されます。
なお、「住宅ローンの残高証明書」は、住宅ローンを借りている金融機関から毎年送られてきます。また、「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」は初年度の確定申告後、10月頃に税務署から残りの年数分がまとめて送付されます。

＜住宅ローン減税を受ける場合の必要書類（2年目以降）＞

省エネ住宅なら金利が優遇される【フラット35】S

2024年3月の金融緩和政策の修正、とくに日銀によるイールドカーブコントロールの修正により、長期金利が上昇し、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。これから住宅ローンを検討している人は、変動金利タイプか固定金利タイプかなど、金利タイプを慎重に選ぶ必要があります。

フラット35は変動金利タイプ（1％台から）より金利は高め（2％台後半から）ですが、全期間固定金利のため、契約時に総返済額が決まる点がメリットです。さらに省エネ性能などの一定の条件を満たした住宅を取得する場合には、【フラット35】Sを利用することで、最大で1％の金利優遇を受けられます。

【フラット35】Sとは

【フラット35】Sは、省エネルギー性や耐震性などに優れた質の高い住宅を取得する際に、通常のフラット35より借入金利を当初5年間引き下げる制度です。住宅の性能に応じて3つの金利引き下げメニューが用意されています。
ただし、この制度には予算枠があり、予算に達すると受付が終了となる点に注意が必要です。また、6年目以降は通常の金利に戻るため、返済額が増加する点も想定しておく必要があります。

＜【フラット35】Sの金利引き下げメニュー＞

【フラット35】Sの利用条件

【フラット35】S（ZEH）はZEH基準が条件となっており、省エネルギーに特化した金利引き下げメニューです。
利用するには、住宅が一定の技術基準を満たしている必要があります。以下の4つの技術基準項目があり、いずれか1つ以上の基準を満たす必要があります。

【フラット35】Sの4つの技術基準項目

【フラット35】Sでは、以下の4つの技術基準項目に基づいて住宅の性能が評価されます。

＜【フラット35】Sの4つの技術基準項目＞

【フラット35】Sの金利引き下げメニューと技術基準

【フラット35】Sそれぞれの金利引き下げメニューに求められる技術基準についても確認しておきましょう。

＜【フラット35】Sの4つの技術基準項目の内容＞

※ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）とは、住宅の高断熱化と高効率設備により、快適な室内環境を保ちながら、住宅の年間の一次エネルギー消費量（空調・給湯・照明・換気）の収支をプラスマイナス「ゼロ」にする住宅です。

※断熱等性能等級は、住宅の断熱性能を示す指標で、等級1〜7まであり、数字が大きいほど断熱性能が高いことを示します。一次エネルギー消費量等級は、住宅の一次エネルギー消費量（空調・給湯・照明・換気）を示す指標で、等級1〜7まであり、数字が大きいほど省エネ性能が高いことを示します。

【フラット35】Sの返済額シミュレーション

【フラット35】S（ZEH）の返済額を通常のフラット35と比較してみましょう。
借入金額3,000万円、返済期間35年、金利1.9％、元利均等返済、ボーナス返済なしとします。

【フラット35】S（ZEH）とフラット35の返済額比較

当初5年間の金利引き下げ効果

上記から、通常のフラット35と【フラット35】S（ZEH）の総返済額の差額は1,431,528円となりました。
住宅ローンは、当初期間に利息の支払いが多くなる傾向があります。そのため、その期間の金利が低いと元本を多く減らせます。その結果、総返済額を減らす効果を期待できるのです。
【フラット35】Sは6年目から適用金利が上がりますが、上記の例では、通常のフラット35より2,000円近く少ない返済額です。
また、フラット35は固定金利のため、市場金利が上昇しても返済額は変わりません。一方、変動金利の場合は、金利上昇に伴い返済額が増加するリスクがあります。【フラット35】Sは、将来の金利上昇リスクを避けたい人におすすめです。

【フラット35】Sと併用できるのは？

【フラット35】Sは、他のフラット35商品と併用することで、金利引き下げ幅をさらに大きくできます。
たとえば、長期優良住宅を新築し、【フラット35】S（ZEH）とフラット35維持保全型を併用する場合、当初5年間の金利引き下げ幅は1.0％になります。
【フラット35】Sと併用可能な商品は、以下のとおりです。

※なお、【フラット35】Sは、【フラット35】リノベとは併用できません。

＜【フラット35】Sと併用できる商品ラインナップ＞

まだある！知って得する！省エネ住宅が受けられる優遇制度

省エネ住宅を取得する際には、住宅ローン減税や【フラット35】Sの金利優遇以外にも、さまざまな優遇制度を利用できます。これらの制度を併用することで、住宅取得費用を大幅に抑えられます。

固定資産税の減税

省エネ基準を満たす住宅を取得した場合、新築後5年間、固定資産税が2分の1に減額されます。

登録免許税の減免

長期優良住宅・認定低炭素住宅を新築する場合、所有権保存登記の税率が0.4%から0.1%に引き下げられます。

不動産取得税の軽減

認定長期優良住宅を新築する場合、不動産取得税の課税標準額から1,300万円が控除されます。

認定住宅の所得税の特別控除

認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅を新築または取得する場合、認定基準に適合するために必要となる標準的な費用（かかり増し費用）の10%を、所得税額から控除できます。

住宅取得等資金贈与の非課税特例

省エネ基準を満たす住宅を取得する場合、贈与を受けた人ごとに1,000万円まで贈与税が非課税となります。

省エネ住宅の優遇制度活用には住宅メーカーとの連携が不可欠

省エネ住宅を新築し、各種優遇制度を活用する場合、住宅省エネルギー性能証明書などの性能を証明する書類の準備が欠かせません。これらの証明書類は、一般的に住宅メーカーや工務店などを通じて取得します。
優遇制度の活用は、省エネ住宅を取得するうえで、資金面で大きな影響を与えます。そのため、省エネ住宅に実績のある住宅メーカー選びが重要です。
省エネ住宅に実績のあるハウスメーカーの相談会では、家づくりの過程で各種優遇制度の活用に関する相談も可能です。経験豊富なスタッフが、お客様の状況に合わせて、最適なアドバイスを提供してくれるでしょう。
お客様が安心して省エネ住宅で暮らせるよう、アフターサービス体制も含め、長期にわたってサポートを提供してくれるかどうかも、しっかり確認しておきましょう。